EXONERAÇÃO DO FIADOR SÓ É EFETIVA AO FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO

Ana Júlia Reiter da Paz
ADVOGADA NA GUERRERO PITREZ ADVOGADOS

A Lei 8245/1991 dispõe sobre as locações de imóveis urbanos inclusive apresentando um rol de garantias locatícias (Art. 37), sendo a fiança a mais comum dentre elas.

Ao firmar um contrato de locação entre pessoas jurídicas, é comum que o locador exija a prestação de fiança pelos sócios da empresa locatária.

No entanto, dúvidas relacionadas à possibilidade de exoneração do fiador sobre a referida garantia acabam surgindo, como por exemplo: “E se o fiador se retirar do quadro societário da empresa locatária?”

Sendo assim, faz-se necessária a análise do tempo de duração do contrato, o qual poderá ser: (a) Prazo determinado e com renovação automática; (b) prazo indeterminado ou (c) prazo determinado sem renovação automática.

Na primeira hipótese, no que diz respeito aos contratos por prazo determinado, com prorrogação automática e sem previsão contratual em contrário, a jurisprudência consolidada do STJ aponta que, para a exonerar-se da garantia, o fiador deverá notificar o locador, podendo inclusive enviar a notificação durante o período determinado do contrato, embora seus efeitos somente possam se projetar para o período de indeterminação do contrato (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.796.772/PR, Quarta Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 7/5/2020). Quer dizer, o fiador apenas verificará os efeitos de sua exoneração quando da renovação automática do contrato, quando esse passar a vigorar sem prazo determinado.

Tangente à segunda hipótese (prazo indeterminado) o art. 40, inciso X, da Lei 8.245/91[1], e art. 835 do Código Civil, conferem ao fiador a possibilidade de notificar o locador acerca da sua intenção em exonerar-se do encargo, porém, ficará obrigado, por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Na terceira hipótese, qual seja: contratos firmados por prazo determinado e sem renovação automática, a garantia deve permanecer vigente até o fim da vigência contratual.

Nesse sentido, neste ano (2024), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deparou-se com Recurso Especial nº 2.121.585, cujo objetivo era decidir se, em contrato de locação por prazo determinado, a alteração de quadro social da empresa afiançada admite a exoneração de fiador que havia prestado a garantia em razão de vínculo afetivo com algum dos sócios.

No caso concreto, foi firmado contrato de locação, com vigência de 11/02/2019 a 09/02/2022, em que a locatária foi afiançada por pessoa que detinha relação de parentesco com um dos sócios da empresa. No entanto, em 29/06/2021, houve a alteração do quadro societário da empresa locatária, motivo pelo qual a fiadora denunciou o seu desinteresse na manutenção da garantia fidejussória.

Ato contínuo, a locadora ingressou com ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, em que foi reconhecida, por sentença, a ilegitimidade passiva da fiadora em questão, e o TJPR manteve a sentença inalterada.

Submetendo-se a matéria ao STJ (REsp 2.121.585), a ministra Nancy Andrighi, destacou que a fiança prestada tinha caráter personalíssimo, sendo vinculada ao relacionamento entre a fiadora e os antigos sócios da empresa locatária.

No entanto, ressaltou que “não há como se aplicar aos contratos de locação firmados por prazo determinado a regra do art. 40, X, da Lei 8.245/91, pois o dispositivo refere-se exclusivamente aos contratos por prazo indeterminado”.

O voto assevera ainda que a fiança é um contrato acessório, eis que está condicionado à confiança pessoal entre o fiador e o afiançado. Porém, entendeu a ministra que a “alteração no quadro societário não pode ser requisito suficiente para a exoneração, sob o risco de enfraquecimento da garantia fidejussória mais utilizada no país.”

Além disso, pontuou que o fiador livremente anui em prestar garantia uma pessoa jurídica – e não a um de seus sócios –, ciente de que a empresa está sujeita a alteração de quadro social, ou seja, sendo previsível tal fato, o fiador não está autorizado a simplesmente enviar a notificação buscando sua exoneração durante a vigência contratual.

Concluiu-se assim que a notificação enviada durante a vigência do contrato por prazo determinado é válida, porém, seus efeitos passam a surtir somente após o término de sua vigência, sob pena de conferir insegurança jurídica ao instituto, salvo se expressamente previsto no instrumento contratual.

No caso sob julgamento, considerando que os débitos discutidos datam de antes da notificação exoneratória ser enviada e antes da data acordada para o término do contrato por prazo determinado, o STJ entendeu que, apesar de válida a notificação, a responsabilidade da fiadora deve ser mantida.

[1] Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: […] X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

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