O ITBI E SUA BASE DE CÁLCULO

CAIO RENATO SOUZA DE OLIVEIRA
Advogado na Guerrero Pitrez

O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis — ITBI é tributo que incide sobre a transmissão, entre vivos, da propriedade, do domínio útil, dos direitos reais (exceto de garantia) e cessão desses direitos de bens imóveis.

Esse imposto é calculado sobre o que se chama “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”^[1]. O termo “valor venal” causou e ainda causa muita controvérsia. Os contribuintes defendem ser o valor negociado para a transmissão do bem ou direito, enquanto os municípios consideram o ser o valor previamente definido por eles ­— que representaria o valor de mercado.

Historicamente, os municípios ignoram o valor ajustado entre comprador e vendedor de imóvel como base de cálculo do ITBI, lançando valor que entendem devido, apurado de forma genérica, sem dar espaço para contestações.

Em que pese o Superior Tribunal de Justiça — STJ ter afastado essa prática ilegal pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 1.113), que obriga a Administração Pública e o Poder Judiciário ao cumprimento da decisão, ainda há municípios que insistem em ignorar o que foi decidido:

a) base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU — que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional); e

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A Guerrero Pitrez Advogados possui equipe qualificada para identificar tal ilegalidade, cujos valores referentes à diferença entre o valor negociado e aquele eleito pelo município podem ser recuperados judicialmente e a depender do caso, de forma administrativa.

[1] Artigo 38 do Código Tributário Nacional.